Полезная информация

В июле среднерыночные цены на вторичное жилье в Москве практически не изменились по сравнению с июнем. Однако в дорогом сегменте все же наметился небольшой минус.

По данным аналитического центра www.irn.ru, по итогам июля рублевая стоимость квадратного метра снизилась на символические 0,1% до 183 400 руб. в среднем. В долларах цены на фоне ослабления рубля просели более существенно – на 2,8% — и составили в среднем $2 600 за кв. м.

Ценовая динамика в разрезе типов жилья была смешанной. Если в прежние месяцы цены на квартиры в наиболее доступном и в дорогом сегментах обгоняли рынок, то теперь – наоборот, крайние сегменты слегка скорректировались назад. Квартиры в панельных пятиэтажках – самый доступный, но низкокачественный сегмент — подешевели за месяц на 0,3%. Дорогой и престижный монолит-кирпич потерял по итогам июня 0,2%, а лидером по темпам снижения цен стала старая советская «элитка» — сталинки и цековки (-0,4%).

Однако несли проанализировать движение цен в разрезе географии, минус в дорогих сегментах становится более выраженным. Только один из высокобюджетных округов – Юго-Западный – в июле выглядел лучше рынка (+0,1%). Цены в остальных опустились на 0,2 – 0,5%. В топе рейтинга районов оказались только демократичные округа и локации – ВАО, районы за МКАД, САО, ЮВАО.

Рынок недвижимости еще не восстановился после карантина и связанных с ним ограничений. Объем предложения, сильно просевший в период самоизоляции, вновь начал расти, однако на уровень февраля-марта этот показатель, скорее всего, вернется только осенью. Аналогичная ситуация в плане спроса: покупательская активность увеличилась относительно апреля-мая, однако пока далека от докарантинных величин – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в июне-июле 2020 года: отложенного спроса хватило на месяц». Помимо последствий коронакризиса на рынок влияет и традиционное летнее затишье – в этот период люди предпочитают отдыхать, а не заниматься квартирным вопросом. Поэтому, по причине достаточно небольшого объема сделок, ценовая динамика пока не очень показательна – что-то дорожает, что-то дешевеет, но в целом ситуация почти не меняется. Появления новых трендов, по-видимому, можно ждать не раньше сентября — см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы до конца 2020 года от IRN.RU»; «Ипотека: грядет аукцион неслыханной щедрости».

Эскроу сами по себе не обеспечат рост цен

 

1 июля наступило, но обещанного застройщиками резкого роста цен так и не произошло. Что неудивительно – цены на столичном рынке жилья зависят не от себестоимости строительства, а от уровня платежеспособного спроса и объема предложения. И так как денег у людей больше не становится, а предложение по-прежнему огромно, в обозримом будущем вряд ли стоит ждать существенного подорожания жилья, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Весь последний год застройщики пугали покупателей резким ростом цен на жилье после вступления в силу поправок к 214-ФЗ, которые переводили отрасль на проектное финансирование и продажу квартир через систему эскроу-счетов. Изменения законодательства приводили к росту затрат застройщиков, так как новые правила обязывали их строить дома за счет банковских кредитов, а не бесплатных денег дольщиков. Дополнительные издержки девелоперы, естественно, хотели переложить на плечи покупателей и обещали скачок цен – до 25% после 1 июля.

Однако обещаний сдержать не смогли: по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 1 кв. м на рынке новостроек Москвы между Третьим транспортным кольцом и МКАД с июня по сентябрь подорожал на 1,5 – 3,7% в зависимости от класса. Причем основной рост пришелся на июль – трудно удержаться от корректировки прайсов, когда есть такой хороший повод, — а в сентябре средние цены в комфорт- и бизнес-классе уже показали отрицательную динамику. Пока чисто символическую (-0,1%), но тем не менее..

Почему же новостройки не подорожали более значительно? Ведь себестоимость строительства с использованием проектного финансирования не на четверть, но действительно выше. Во-первых, на новые правила перешла лишь небольшая часть столичного рынка. Апрельское постановление правительства освободило от обязательного использования эскроу и банковских кредитов проекты, готовые по меньшей мере на 6-30% и проданные как минимум на 10%. В результате, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, на 1 октября, когда истек срок подачи заявлений на соответствие вышеупомянутым критериям, по старым правилам на территории Москвы строится 10,3 млн жилья, или 74% от общего объема проектов, имеющих право привлекать средства дольщиков. А по эсроу — только 3,6 млн кв. м.

Еще 2,7 млн кв. м пока находятся в серой зоне – не перешли на эсроу, но и не получили права продавать квартиры напрямую дольщикам. Однако на рассмотрении Москомстройинвеста, по информации «Коммерсанта», находятся 28 заявок от девелоперов. Если они будут одобрены, реализация еще 1,7 млн кв. м жилья продолжится без эскроу и проектного финансирования. И в общей сложности реформа 214-ФЗ не коснется 12 млн кв. м жилья.

Таким образом, в ближайшие пару лет львиную долю на рынке новостроек Москвы будут составлять объекты без эскроу. А полностью на новые правила рынок перейдет еще очень нескоро: по тем разрешениям на строительство, которые уже выданы, по «старой схеме» застройщики будут работать вплоть до 2028 г., заявил заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров на форуме Proestate-2019.

Но может быть, на 10-15-25% подорожали проекты, перешедшие на эскроу, и только из-за небольшой доли таких новостроек среднерыночная цена изменилась несильно? Тоже нет. Новостройки, которые продаются через эскроу-счета, дороже тех, что без эскроу, но незначительно – по данным компании «Метриум», на 4% в массовом сегменте. Причем во многом эта разница объясняется расположением проектов: только 10% квартир, реализуемых по эскроу-счетам, продаются в комплексах за МКАД, тогда как в общем объеме рынка доля предложения за кольцевой автодорогой составляет почти четверть.

Кроме того, речь идет о ценах предложения, а не сделок. А покупатель, выбирая между проектом с эскроу и без, всегда купит то, что дешевле, подчеркивают сами застройщики.

В общем, рынок в очередной раз показал, что в регионе, где себестоимость строительства жилья обычно в два и более раза ниже его продажной цены, рыночную стоимость метра формируют не затраты застройщиков, а баланс объема предложения и платежеспособного спроса. И если первый пока остается огромным, то второй оставляет желать много лучшего.

В нулевые годы, когда соотношение спроса и предложения было прямо противоположным, застройщики поднимали цены на 20-30-50% вне зависимости от динамики собственных затрат. Просто потому, что могли — любой бизнес стремится к максимизации прибыли.

И в 2019 г. ряд крупных застройщиков также планировали воспользоваться ажиотажем вокруг эскроу, чтобы за полгода, то есть еще до 1 июля, увеличить стоимость метра на 15-20%. Напомним, наслушавшись заявлений о непременном росте цен после вступления в силу поправок к 214-ФЗ, люди в начале года побежали покупать квартиры. В результате в I квартале 2019 г. спрос увеличился на 24,5% в годовом выражении, по данным Росреестра.

Благодаря искусственному оживлению рынка цены в среднем выросли на 1,9%, по данным www.irn.ru. В «экономе» и «комфорте» — на 3,3% и 3,2% (см. обзор новостроек Москвы за I квартал 2019 г.). Однако уже весной ажиотаж поутих, и девелоперы вместо повышения цен были вынуждены запустить масштабные скидочные кампании. Вымывание наиболее доступных лотов не позволило откатиться назад ценам предложения, но с марта по июнь заявленная средняя стоимость 1 кв. м на рынке новостроек между ТТК и МКАД увеличилась только на 0,4%. Причем в комфорткласе цены практически не изменились (+0,1%), хронически переоцененный бизнес-класс подешевел на 5% и лишь в экономклассе рост цен превысил 1% (+1,3%) – см. «Новостройки в Москве: цены уперлись в потолок спроса».

Так что застройщики, как и в нулевые годы, с удовольствием бы повысили цены на четверть, но мешает ограниченная платёжеспособность покупателей. Реальные доходы россиян с 2013 по 2018 г. упали на 8,3% (по обновленной методологии Росстата), а в I полугодии 2019 г. – еще на 1,3%.

В таких условиях возможны лишь непродолжительные периоды активизации рынка, как, например, в конце 2018 – начале 2019 гг., когда спрос вырос сначала в связи с изменением ипотечных трендов, а потом в преддверии введения эскроу. В такие периоды может складываться впечатление, что все уже хорошо – дно рынка пройдено и дальше будет только лучше. Проблема в том, что искусственный ажиотаж, не поддержанный ростом доходов населения, всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов. Из-за того, что люди, которые собирались купить квартиры в 2019-2020 гг., постарались выйти на сделки до 1 июля, после даты X спрос резко упал. По данным Росреестра, в июле продажи новостроек в Москве снизились на 51,6%, а в августе – еще на 11,8% (см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в августе-сентябре 2019 года: спрос продолжает падать»).

Конечно, через некоторое время накопится новый спрос, однако для этого рынку потребуется время. Поэтому, скорее всего, в ближайший год цены будут топтаться на месте. А при неблагоприятном развитии событий – если прекратится падение ипотечных ставок или ухудшится макроэкономическая ситуация – не исключено и снижение стоимости метра в не самых ликвидных проектах на 5-10%. Резкого обвала, конечно, не произойдет: стоимость жилья будет корректироваться в основном за счет увеличения размера скидок и снижения темпов роста цен по мере увеличения стадии готовности новостройки.

А в среднесрочной перспективе, через год-два, рынок может перейти к небольшому, но устойчивому росту цен на уровне инфляции – см. теорию глобальных циклов на рынке недвижимости. К этому времени, с одной стороны, восстановится истощённый ажиотажем спрос, с другой – сократится предложение: большая часть проектов без эскроу, запущенных на пике девелоперской активности в предыдущие полтора-два года, успеют уйти с рынка и перестанут давить на цены проектов с эскроу, которых к тому же выходит существенно меньше.

МосГорБТИ — Государственное бюджетное учреждение города Москвы Московское городское бюро технической инвентаризации (ГБУ МосгорБТИ) – крупнейшая организация, оказывающая услуги по технической инвентаризации объектов недвижимости, предоставлению учетно-технической документации, а так же проведению кадастровых работ на объекты, расположенные на территории города Москвы. Услуги оказываются юридическим, физическим лицам и государственным структурам.

Учредителем ГБУ МосгорБТИ является Департамент городского имущества города Москвы.

Штат ГБУ МосгорБТИ насчитывает более 600 квалифицированных сотрудников, имеющих огромный опыт работы в сфере технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости. Так же в штате ГБУ МосгорБТИ состоят профессиональные лицензированные кадастровые инженеры, которые проводят кадастровые работы на объектах и изготавливают техническую документацию, необходимую для постановки или снятия объекта недвижимости с государственного кадастрового учета.

ГБУ МосгорБТИ состоит из 3 территориальных управлений, которые осуществляют прием и выдачу документов. Прием и выдача документов физическим лицам на жилые помещения осуществляется независимо от территориального расположения объектов в пределах г.Москвы (экстерриториальный принцип).

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 26.02.2016 № 58-ПП «О присвоении, изменении и аннулировании адресов в городе Москве и внесении изменений в правовые акты города Москвы» адресация объектов недвижимости в городе Москве осуществляется в рамках государственной услуги «Присвоение, изменение или аннулирование адреса объекта адресации».

Предоставление государственной услуги осуществляется Департаментом городского имущества города Москвы с привлечением Государственного бюджетного учреждения города Москвы Московского городского бюро технической инвентаризации.

ГБУ МосгорБТИ принимает участие в Московской городской программе технического переоснащения столицы «Информационный город». В настоящее время физические лица могут подать заявление на изготовление технической документации на жилые помещения и оплатить услуги ГБУ МосгорБТИ в электронном виде посредством Портала городских услуг города Москвы.

МГБТИ оказывает услуги населению по оформлению:

  • Кадастровые работы;
  • Техническая инвентаризация;
  • Предоставление документации;
  • Геодезические работы;
  • Адресная регистрация объектов;
  • Согласование перепланировок;
  • Предоставление статистической, аналитической информации и т.п.

СПИСОК БТИ МОСКВЫ

Росреестр

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по проведению государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, навигационного обеспечения транспортного комплекса, а также функции по государственной кадастровой оценке, федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии, государственному земельному надзору, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих.

Подведомственными учреждениями Росреестра являются ФГБУ «ФКП Росреестра» и ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД».

Официальный сайт Росреестра

Электронные услуги и сервисы Росреестра здесь

Помощь профессионалов в регистрации недвижимости

Для контроля законности владением недвижимости со стороны государства зачастую вводятся различные базы данных и органы регистрации. В Российской Федерации вся информация такого рода по г. Москве и другим городам заносится в Росреестр.

Официальная регистрация владения жильем или коммерческими площадями является обязательной частью оформления сделки. Для этого необходимо собрать множество бумаг и подать их в государственные инстанции.

В этих делах вам готовы помочь специалисты агентства «Ваш риэлтор». Мы имеем большой опыт в регистрации различных объектов недвижимости, который позволяет нам оперативно решать любые задачи, связанные с официальным оформлением жилых и коммерческих площадей, лежащие в поле законодательства Российской Федерации.

Особенности услуг и предложения агентства «Ваш риелтор»

Работу Росреестра и его территориальных подразделений регулирует Указ Президента РФ №1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы». Этот нормативно-правовой акт также предусматривает порядок оформления прав владения земельными участками и площадями различных зданий, а также количество и виды документов, которые нужно подать в государственные ведомства.

Законность регистрации поддерживается ФЗ от 21.07.1997 №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Этот документ обеспечивает процесс официального оформления прав на владение и торговлю недвижимостью признанием со стороны государства.

Для регистрации недвижимости необходимо обращаться в целый ряд органов:

  • налоговая, миграционная, антимонопольная служба и ФССП;
  • агентство кадастра объектов недвижимости;
  • агентство по управлению федеральным имуществом;
  • органы контроля муниципального имущества и технического учета;
  • нотариальные агентства;
  • ведомства социальной защиты и попечительства;
  • судебные инстанции;
  • министерство внутренних дел;
  • ведомства государственной статистики.

Мы поможем вам собрать все необходимые бумаги и подать их в соответствующие инстанции для быстрой и надежной регистрации ваших имущественных прав. При этом наши специалисты проверят все документы и расскажут вам, как не допустить ошибок при их оформлении.

Доверьтесь опытным профессионалам, чтобы быстро оформить свою недвижимость в УФРС по г. Москве и Московской области!

Вы можете подобрать себе подходящие условия кредита обратившись в одно из отделений банков:

Полезная информация:

Государственная жилищная инспекция города Москвы
Адрес: 129090, Москва, проспект Мира, д. 19
телефоны: (495) 681-48-01 (приемная), 681-59-01 (для справок)
«Горячая линия»: 681-77-80, 681-21-45, 681-20-54

Жилищная инспекция Центрального округа
Адрес: 129090, Москва, Проспект Мира, 19, каб. 119
телефон: (495) 631-24-91

Жилищная инспекция Северного округа
Адрес: Москва, Ходынский бульв., д.11
телефон: (499) 650-43-43

Жилищная инспекция Северо-Восточного округа
Адрес: 127562, Москва, Алтуфьевское ш., д. 24, под. 5.
телефон: (495) 903-01-85

Жилищная инспекция Восточного округа
Адрес: 107076, Москва, Колодезный пер., д. 14.
телефон: (495) 268-42-15

Жилищная инспекция Юго-Восточного округа
Адрес: 109377, Москва, 1-я Новокузьминская ул., д. 10.
телефон: (499) 784-95-44

Жилищная инспекция Южного округа
Адрес: 115470, Москва, Кленовый б-р, д.26
телефоны: (499) 614-53-46

Жилищная инспекция Юго-Западного округа
Адреса: 117452, Москва, Симферопольский б-р, д. 24, корп. 7
телефон: (495) 310-61-09

Жилищная инспекция Западного округа
Адрес: 121351, Москва, ул. Полоцкая, д. 25, стр. 1
телефоны: (495) 416-60-15

Жилищная инспекция Северо-Западного округа
Адрес: 123298, Москва, ул. Маршала Малиновского, д. 8
телефоны: (499) 192-89-16

Нотариус обеспечивает беспристрастную, квалифицированную и полномасштабную юридическую помощь, надлежащее оформление и закрепление прав, правовую достоверность, доказательность, юридическую чистоту сделок и профессиональные гарантии. Целый ряд прав и действий подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Осмотрительные люди обращаются к нотариальной защите даже в тех случаях, когда нотариальная форма по закону не обязательна.

Соблюдается тайна совершенного нотариального действия: информация, ставшая известной нотариусу в связи с совершенным нотариальным действием, разглашению не подлежит, под угрозой юридических санкций.

Преимущества нотариального акта состоят в следующем:

  • нотариально оформленный документ предоставляет и защищает право от имени государства;
  • нотариальный акт публично признается и имеет повышенную доказательственную силу; весьма сложно оспорить достоверность фактов, изложенных в таком документе, его юридическую чистоту и силу;
  • до совершения нотариального действия нотариус подробно разъясняет права и обязанности сторон, осведомляет о юридических последствиях сделки;
  • нотариальный акт должен в полном объеме соответствовать законодательству; ущемление прав по нотариальному акту в принципе невозможно, так как в первую очередь нотариус обеспечивает достоверность и законность;
  • нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за профессиональную ошибку; дополнительной гарантией здесь является и обязательное страхование профессиональной деятельности.

Нотариусы оказывают следующие виды услуг:

  • удостоверение договоров купли-продажи недвижимого имущества на условиях пожизненного содержания;
  • удостоверение договоров отчуждения (купли-продажи, мены, дарения, ренты, ипотеки) недвижимого имущества;
  • удостоверение договоров отчуждения (купли-продажи, мены, дарения транспортных средств;
  • удостоверение договоров отчуждения (купли-продажи, мены, дарения) имущества;
  • удостоверение договоров найма (аренды) имущества;
  • удостоверение договоров безвозмездного пользования имуществом;
  • удостоверение договоров залога (недвижимого имущества, транспортных средств, товаров в обороте, ценных бумаг, иного имущества);
  • выдача свидетельства о праве на наследство;
  • принятие меры к охране наследственного имущества;
  • выдача свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
  • наложение и снятие запрещения отчуждения имущества;
  • свидетельствование верности копий документов и выписок из них;
  • свидетельствование подлинности подписи на документах;
  • свидетельствование верности перевода документов с одного языка на другой;
  • удостоверение факта нахождения гражданина в живых;
  • удостоверение факта нахождения гражданина в определенном месте;
  • удостоверение тождественности гражданина с лицом, изображенным на фотографии;
  • удостоверение времени предъявления документов;
  • передача заявления физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам;
  • принятие в депозит денежные суммы и ценные бумаги;
  • совершение исполнительных надписей;
  • совершение протестов векселей;
  • предъявление чеков к платежу и удостоверение неоплаты чеков;
  • принятие на хранение документов;
  • совершение морских протестов;
  • обеспечение доказательства;
  • совершение иных нотариальных действий, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации.

Желаете купить или быстро продать квартиру в Москве или Подмосковье, загородный дом, дачу или земельный участок?

Желаете купить квартиру в ипотеку? Но не знаете, как это делать, куда обратиться, или времени это делать самому не хватает, а стоимость риэлторских услуг в агентствах недвижимости Москвы зашкаливает?

ВложениеРазмер
ЮЗАО снос пятиэтажек (скачать)836.5 КБ
ЮВАО снос пятиэтажек (скачать)448 КБ
ЮАО снос пятиэтажек (скачать)222 КБ
ЦАО снос пятиэтажек (скачать)352.5 КБ
СЗАО снос пятиэтажек (скачать)402.5 КБ
СВАО снос пятиэтажек (скачать)547 КБ
САО снос пятиэтажек (скачать)408.5 КБ
ЗАО снос пятиэтажек (скачать)898 КБ
ВАО снос пятиэтажек (скачать)590 КБ
ЗелАО снос пятиэтажек (скачать)346.5 КБ

Интересные условия:

  • Низкие процентные ставки: от 10% в рублях;
  • Рассмотрение заявления на кредит бесплатно и занимает всего 3 дня;
  • Выход на сделку — 5 дней;
  • Альтернативные сделки – без ограничений;
  • Возможность прописать в ипотечной квартире детей и родственников;
  • Честный кредитный договор;

Лояльные требования к заемщикам:

  • Минимальный список документов для рассмотрения;
  • Возраст для получения кредита от 21 до 57 (на момент погашения кредита не более 65 лет);
  • Не требуются: Поручители, Военный билет, Постоянная прописка на территории РФ;
  • Альтернативные сделки – без ограничений;
  • Рассматриваем граждан РФ и любой другой страны;

Высокий сервис:

  • Профессионализм и качество, удобный сервис и скорость;
  • С каждым клиентом, я работаю индивидуально;
  • Банк самостоятельно работает с оценочными и страховыми компаниями;

Портрет Заемщика:

  • Возраст от 21 до 57 лет на момент обращения;
  • Непрерывный опыт работы от 1 года в одной сфере деятельности;
  • Гражданство – нет ограничений;
  • Регистрация – постоянная или временная;
  • Образование – нет ограничений;
  • Поручители – не требуются;

Типы доходов, рассматриваемых банком:

  • «белый» (по форме 2-НДФЛ);
  • «серый» (по форме 2-НДФЛ + запрос по форме банка) – повышение ставки на 0.5%;

Виды доходов, рассматриваемых банком:

  • заработная плата (основное место работы + максимум 2 совместительства);
  • пенсионные выплаты;
  • дивиденды, полученные при распределении прибыли по принадлежащим заемщику акциям в уставном капитале компании;
  • доходы в виде стабильных страховых выплат;
  • доходы от сдачи в аренду недвижимости;

Перечень документов для подачи заявки:

  • заявление-анкета;
  • документы, подтверждающие семейное положение;
  • документы об образовании;
  • копии трудовой книжки + трудового договора;
  • справка 2-НДФЛ за последние 12 месяцев + запрос по форме банка (при наличии «серого» дохода);
  • документы по действующим кредитам суммой более 30 тыс.рублей;

Объекты недвижимости:

  1. Жилые дома (части жилых домов)
  2. Квартиры (части квартир)
  3. Комнаты
  4. Дачи
  5. Садовые домики
  6. Земельные участки
  7. Доли в указанном имуществе

Объект налогообложения — доход, полученный:

1) Резидентами от источников в РФ и (или) от источников за пределами РФ

2) Нерезидентами от источников в РФ

Резидентом в целях налогообложения признается гражданин проживающий на территории РФ более 183 дней в году.

Для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как сумма дохода уменьшенная на сумму имущественных налоговых вычетов.

Имущественные налоговые вычеты — это суммы, полученные от продажи объектов недвижимости находившихся в собственности гражданина менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей. Другими словами в случае, если сумма продажи будет превышать 1 000 000 рублей и имущество будет находится в собственности менее трех лет возникает налогооблагаемый доход.

Пример:

Анна Сергеевна получила в наследство от бабушки 1-комнатную квартиру в г. Пушкино Московской области. Через 2 года она решает продать эту квартиру за 2 200 000 рублей. У нее возникает налог на доходы физических лет из расчета:

(2 200 000 — 1 000 000) * 13% = 156 000 рублей.

При этом гражданин обязан подать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ в срок до 1 мая года, следующего за отчетным. Также необходимо написать заявление о предоставлении имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 рублей. Сумму налога необходимо уплатить в бюджет в срок до 15 июля.

Непредставление декларации в установленный срок влечет за собой штраф в размере 5% от суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% от указанной суммы и не менее тысячи рублей. В нашем примере эта сумма максимально составит 46 800 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Это же правило касается и доходов полученных в результате уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства).

Пример 1:

Владимир приобрел земельный участок в 2008 году за 4 000 000 рублей. В 2010 году он построил дом. Документально подтвержденные затраты на строительство составили 6 000 000 рублей. В 2012 году он решает продать участок с домом за сумму 13 000 000 рублей.

Вариант первый расчета налога:

(13 000 000 — 4 000 000 — 6 000 000)* 13% = 390 000 рублей.

Вариант второй расчета налога: с 2008 года стоимость земли увеличилась. Участок может быть оцене сторонами договора купли-продажи не в 4 000 000, а в 7 000 000. Он находится в собственности более 3-х лет, соответственно освобождается от налога. Тогда 13 000 000 — 7 000 000 — 6 000 000 = 0

Пример 2:

Наталья приобрела квартиру в новостройке по договору долевого участия в строительстве в 2010 году за 4 000 000 рублей. В 2012 году она решает ее переуступить за сумму 5 500 000.
Расчет налога: (5 500 000 — 4 000 000)* 13% = 195 000 рублей.

Документы подтверждающие расходы:

  1. Договор оказания услуг с юридическим лицо либо индивидуальным предпринимателем
  2. Договор поставки материалов с юридическим лицом
  3. Кассовый и товарный чек
  4. Приходный кассовый ордер
  5. Акт выполненных работ
  6. Накладная на поставленный товар
  7. Банковская выписка
  8. Правоустанавливающие документы на приобретение недвижимости (договор купли-продажи, договор долевого участия, договор уступки прав, инвестиционный контракт).

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Имущественный налоговый вычет не распространяется на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности. Таким образом, если собственником имущества является индивидуальный предприниматель, то при продаже и определении налоговой базы он должен руководствоваться своим режимом налогообложения, выбранным им для осуществления своей предпринимательской деятельности.

Доходы от продажи имущества, находящегося в собственности продавца более трех лет, полученные с 1 января 2009-го, освобождены от налогообложения. Декларацию 3-НДФЛ в этом случае подавать не обязательно.

Особенности исчисления сроков владения имуществом.

По общему правилу датой возникновения права собственности на недвижимое имущество — является дата регистрации сделки по приобретению в Росреестре.

Но есть исключения:

1) Принятое наследство считается надлежащим со дня открытия наследства, не зависимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника.

Пример:

Константин получил земельный участок с жилым домом по наследству. Нотариус выдал свидетельство о наследстве по закону в 2003 году. Государственная регистрация права произошла только в 2010 году, свидетельства на имя Константина получены соответственно в 2010 году. В 2011 года происходит продажа этого земельного участка с домом. Подоходного налога у Константина не возникает, так как он владеет имуществом более 3-х лет (с 2003 года).

2) При изменении размера доли в праве общей долевой собственности, при изменении состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности моментом возникновения права собственности считается дата возникновения права на его первоначальную долю.

Пример:

Квартира была приватизирована в 2001 году на 3-х человек: папу, маму и дочь по 1/3 доли соответственно. В 2008 году, после смерти мамы, дочь получила ее 1/3 долю по наследству. Свидетельство о праве на наследство получено в 2009 году. При продаже дочерью 2/3 доли квартиры в 2009 году подоходного налога не возникает, так как дата владения будет исчисляться с 2001 года.

Сайт Федеральной налоговой службы — www.nalog.ru

Налоговый кодекс РФ (статья 220 НК РФ) предоставляет налогоплательщикам возможность возврата части уплаченного ранее налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в сумме фактически произведенных ими расходов на следующие цели:

— новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них — далее недвижимое имущество;

— на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на недвижимое имущество;

— на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории РФ, в целях рефинансирования кредитов на недвижимое имущество.

При приобретении земельных участков, предоставленных для ИЖС, или доли (долей) в них имущественный налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на дом.

В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома могут включаться:

— расходы на разработку проектной и сметной документации;

— расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

— расходы на приобретение самого жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

— расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;

— расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или — создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты могут включаться:

— расходы на приобретение самой квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;

— расходы на приобретение отделочных материалов;

— расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.

Закон предусматривает, что общий размер имущественного налогового вычета, не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов:

— по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на недвижимое имущество;

— по кредитам, предоставленным банками, находящимися на территории РФ, в целях рефинансирования займов (кредитов), полученных на недвижимое имущество.

Давайте разберемся, что означает это правило, так как у многих есть ошибочное представление о сумме налогового вычета. Налогоплательщик имеет право к возврату части НДФЛ в размере 13% с суммы не превышающей 2 000 000 рублей, то есть максимальная сумма к возврату будет составлять 260 000 рублей.

Пример 1

В 2012 году Татьяна Ивановна купила квартиру, стоимостью 5 000 000 рублей. В договоре купли-продажи квартиры была указана стоимость приобретения — 5 000 000 рублей. Соответственно в 2013 году она имеет право подать заявление на предоставление ей налогового вычета 2 000 000 и возврата ей НДФЛ (13%) с этой суммы — 2 000 000 х 13% = 260 000 рублей.

Пример 2

В 2012 году Станислав Дмитриевич купил комнату за 2 500 000 рублей. Комната досталась продавцу по наследству в 2011 и со дня оформления наследства не прошло 3-х лет. Продавец настоял на том, чтобы в договоре купли-продажи была указана стоимость продажи 1 000 000 рублей. Станислав Дмитриевич согласился. Соответственно в 2013 году он имеет право подать заявление на предоставление ему налогового вычета только на сумму 1 000 000! и возврата ему НДФЛ (13%) с этой суммы — 1 000 000 х 13% = 130 000 рублей. В этом случае Станислав Иванович потерял 130 000 рублей из-за заниженной стоимости комнаты в договоре купли-продажи.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик должен представить в налоговый орган следующие документы:

— при строительстве или приобретении жилого дома — документы, подтверждающие право собственности на жилой дом;

— при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме — договор о приобретении недвижимого имущества, акт о передаче недвижимого имущества или документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество;

-при приобретении земельных участков, предоставленных для ИЖС, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома — документы, подтверждающие право собственности на земельный участок и документы, подтверждающие право собственности на жилой дом.

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Также налогоплательщик обязан предоставить налоговую декларацию за налоговый период

При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность).

Пример 3

Супруги Иван и Светлана приобрели квартиру стоимость 8 000 000 рублей. Каждый из них имеет право подать заявление на предоставление ему налогового вычета в 1 000 000 и возврата каждому из них НДФЛ (13%) с этой суммы — 1 000 000 х 13% = по 130 000 рублей.

Главным условием на предоставление имущественного налогового вычета является факт оплаты всех расходов непосредственно самим налогоплательщиком! Вычет не будет предоставлен в случаях, если оплата расходов для налогоплательщика производилась за счет средств работодателей или других лиц, средств материнского капитала, за счет выплат, предоставленных из бюджетных средств, а также в случаях, если сделка купли-продажи недвижимого имущества совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми (лица, связанные родственными узами: супруги, родители (усыновители), дети (усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

Имущественный налоговый вычет предоставляется только один раз в жизни! Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета не допускается.

Ограничения по применению налогового вычета имеют пенсионеры!

Если пенсионер получает пенсию и не имеет официальных доходов, то при покупке недвижимого имущества, он может учесть свои доходы только за 3 предшествующих года!

Имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет.

Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета у одного работодателя по своему выбору. Работодатель обязан предоставить имущественный налоговый вычет при получении от налогоплательщика подтверждения такого права, выданного налоговым органом (в срок до 30 дней со дня подачи заявления налогоплательщиком).

Практически это означает, что работодатель при начислении своему работнику заработной платы не будет удерживать у него сумму НДФЛ (13%) в течение периода времени, пока не будет учтена вся сумма налогового вычета.

Пример 4

Ольга Васильевна получает заработную плату в размере 80 000 рублей. Она приобрела квартиру, стоимость 7 000 000 рублей. Ее налоговый вычет будет составлять 260 000 рублей. Ежемесячно ее работодатель отчисляет в бюджет НДФЛ с ее зарплаты сумму в размере 80000 х 13% = 10400 руб. Соответственно чтобы компенсировать свой налоговый вычет в 260000 руб. с нее не будут удерживать налог в течение 25 месяцев (2 года).

По мнению специалистов, львиная доля сорванных сделок (признанных недействительными, оспоренных) становятся таковыми по вине продавцов – как из-за небрежности, нехватки знаний, недостатка опыта по оформлению купли-продажи, так и по недоброму умыслу. Попробуем разобраться, какие «капканы» могут ожидать покупателя на пути к заветным квадратным метрам, и как их избежать.

Сделки «без разрешения».

Риск: нарушение интересов людей, претендующих на недвижимость.
Сюда можно отнести как неприкрытое мошенничество (продажу чужого дома (квартиры) с использованием липовых документов), так и другие ухищрения:

1. Продажа жилья наследниками тайком от других наследников.
В этом случае продавец может и не иметь злого умысла. Подобный казус возникает, т.к. на практике бывает проблематично выявить всех наследников (например, заграничных родственников и внебрачных детей). А ведь эти лица впоследствии имеют возможность оспорить сделку купли-продажи, так как точкой отсчёта для заявления прав на оставленное наследство (квартиру, в том числе) служит день, когда им стало известно о смерти наследодателя.

Возможное решение.
При покупке квартиры, унаследованной продавцом, лучше всего воспользоваться риэлторскими услугами опытных специалистов. Профессиональные риэлторы умеют распутывать клубки родственных связей, пользуясь отработанными схемами.

2. Продажа одним из супругов жилья, которое приобреталось в период брака, без согласия второй половины.
Закон гласит, что такая квартира – совместная собственность супругов и без нотариально заверенного разрешения на сделку супруга-сособственника никак не обойтись. В противном случае тот может начать оспаривать сделку (такое право сохраняется за ним в течение года).

Возможное решение.
Для начала проверить четырнадцатую страницу паспорта («семейное положение») того, кто продаёт квартиру. Хотя, бывает, что паспорт меняют, а нужную отметку перенести в новый «забывают». Вот тут для проверки семейного положения продавца могут пригодиться связи профессиональных риэлторов в паспортном столе и ЗАГСе.

3. Продажа недвижимости, в процессе приватизации которой были ущемлены права несовершеннолетних жильцов.
Иногда детей, зарегистрированных в квартире, не включают в перечень собственников при её приватизации. В дальнейшем сделки с «неправильно» приватизированным жильём можно оспорить, т.к. имеет место нарушение прав несовершеннолетних. При этом точкой отсчёта срока исковой давности является не момент приватизации, а дата, когда ущемлённое в правах лицо узнало о факте нарушения.
Считается, что с наступлением совершеннолетия ребёнок в полной мере способен осознавать свои права. Исходя из этого, именно на дату совершеннолетия стоит ориентироваться и от неё отсчитывать три года (таков здесь срок исковой давности).

Возможное решение.
Можно избежать оспаривания сделки с ранее приватизированным жильём:

  • убедившись, что ребёнок включён продавцом в число сособственников квартиры, приобретаемой взамен той, которая фигурирует в договоре купли-продажи (когда ребёнок становится участником долевой собственности в новой квартире, вопрос ущемления его имущественных интересов при приватизации прежнего жилья становится неактуальным);
  • взяв перед заключением сделки у детей, неучтённых при приватизации, но уже достигших совершеннолетия, расписку (естественно, заверенную нотариально) об отсутствии претензий. Это необходимо, если «контрольные» три года ещё не истекли.

Обычно хлопотами с заявлениями-расписками и связанными с ними переговорами занимаются риэлторы.

Эксперты советуют

Внимание на опечатки! Они способны сорвать сделку.

Львиная доля вторичного жилья – это объекты, которые уже не раз и даже не два меняли собственника. У каждой квартиры – особая история, которая нуждается в скрупулёзной проверке. В зоне особого риска находятся помещения, принятые в качестве наследства или приобретённые вследствие судебных решений.

Самостоятельное заключение сделки сопряжено с массой сложностей: неожиданно обнаруживается вкравшаяся в документы опечатка в адресе объекта, ФИО одной из сторон или то, что была недополучена какая-то справка (например, из домовой книги или БТИ).

Преступники и сейчас c завидной ловкостью умудряются продавать один жилой объект нескольким покупателям, и предъявлять при заключении договора недействительные доверенности и поддельные документы.

Избежать возможных ошибок и «ловушек» при оформлении сделки помогает помощь специалистов – юристов и профессиональных риэлторов.

Деньги… за воздух?

Риск: мошенничество с оплатой

1. Простейший способ, рассчитанный на очень наивных людей – двойная или тройная продажа квартиры.
Нечистый на руку делец показывает многочисленным претендентам на квартиру ксерокопии свидетельства о праве собственности, а не его оригинал, либо предъявляет липовые документы. Договора купли-продажи с неопытными покупателями при этом заключаются в простой письменной форме. Далее продавец-жулик забирает деньги и исчезает…

Возможное решение.
Абсолютно все документы, начиная с паспорта и заканчивая свидетельством о праве собственности должны предоставляться вам только в оригинале! Передавать деньги стоит лишь после госрегистрации договора. Отличным способом оплаты может стать вариант с банковской ячейкой, при котором продавец получает заветный ключ и доступ к деньгам только взамен зарегистрированного и подписанного договора.

2. Массовый сбор задатков.
Обычно сумму задатка (около 10-15 процентов общей стоимости объекта) покупатель отдаёт в счёт будущей оплаты за жильё и теряет её, если вдруг решит отказаться от сделки. Если же намеченная сделка разрушится по вине продавца, тот должен будет вернуть «отвергнутому» покупателю задаток в двойном размере.

Жулики действуют просто: предлагают один объект нескольким лицам, собирают «урожай» задатков со всех желающих приобрести квартиру, продают её одному из претендентов и испаряются, оставив остальных потенциальных покупателей ни с чем.

Возможное решение.
Специалисты советуют оставлять задаток продавцу только в обмен на оригинал свидетельства, подтверждающего его право собственности на жильё.

Внимание!
На этом перечень возможных неприятностей не заканчивается.

1. В квартире, которую вы собираетесь купить, владельцы сделали несанкционированную перепланировку.
О том, так ли это, вам поведают красные линии на поэтажном плане БТИ. Но помните: этот документ считается действительным в течение 12 месяцев, а за этот немалый срок можно успеть незаконно перекроить квартиру.

Неосторожному покупателю такого жилья впоследствии придётся платить штраф, заниматься узакониванием перепланировки или делать «как было».

Проблема не возникнет, если тщательно сличать документы из БТИ и реальное состояние помещения. Опытные риэлторы определят нестыковки сразу.

2. Цена приобретаемого жилья ощутимо занижена.
Впоследствии (такие случаи бывали) «пострадавший» продавец заявляет о совершении продажи на изначально невыгодных, кабальных условиях по причине тяжелейших жизненных обстоятельств, и суд поддерживает его, признавая сделку с квартирой недействительной.

Чтобы избежать такого подвоха, нужно узнать у риэлторов и оценщиков рыночную стоимость квартиры. А озвучиваемую продавцом чрезмерно низкую цену стоит воспринимать как фактор риска.

3. Жильё с «приданым» – прописанными людьми.
Бывает, зарегистрированные граждане годами не появляются по месту регистрации, но сохраняют прописку. По действующему Жилищному кодексу (ЖК) родные владельца квартиры после её продажи не могут претендовать на жилплощадь. Но на деле зарегистрированные лица не всегда охотно расстаются с жильём и пропиской. И тогда покупателю квартиры с «приданым» остаётся только идти в суд, что чревато потерей нервов, денег и времени.

Узнать, все ли жильцы на момент окончания сделки выписаны, можно по записям в домовой книге.

Нововведения

Забота о детях.
Госдума готовит очередные поправки в ЖК. В частности, изменения затронут сделки с домами и квартирами, в которых прописаны социально незащищённые граждане (безработные, пенсионеры), а также дети.

В нынешней редакции ЖК разрешает собственникам продавать или дарить недвижимость, и жильцы, зарегистрированные на данной жилплощади, безоговорочно теряют право на неё.

На практике таким положением дел обычно пользуются недобросовестные отцы, которые путём отчуждения квартиры одним махом избавляются от бывших жён, зарегистрированных и проживавших на этой территории, и детей, оставленных судом с матерью.

До второго чтения поправки к ЖК дошли в таком виде:

  • бывший член семьи, не имеющей материальной возможности обеспечить себя иным жильём, может сам или через представителя попросить суд оставить за ним право пользоваться жилым помещением. По суду срок такого пользования может быть различным, в зависимости от конкретных обстоятельств (например, до совершеннолетия ребёнка);
  • в этот определённый судом период собственник обязан при продаже помещения предоставить бывшим членам семьи иную жилплощадь.

Эксперты советуют
Неопытность – главная причина появления ошибок при оформлении сделки, поэтому обращайтесь только к знающим помощникам.

Например, частные риэлторы обладают отработанными навыками и значительным практическим опытом, что сводит вероятность ошибки к минимуму.

Вторая причина промахов – невнимательность, особенно к мелочам. Поэтому все документы для сделки стоит собирать заблаговременно: такой подход даст возможность тщательно перепроверить все бумаги, сэкономить время и средства.

КОНТАКТЫ

telefon 1
telefon 2

av-kuzmin70@mail.ru

Moskow, 2019

ПОЗВОНИТЕ МНЕ
+
Жду звонка!